Neues Wohnungseigentumsrecht hat auch Auswirkungen auf die Jahresabrechnung
Das in die Jahre gekommene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde durch den Gesetzgeber zum 01.12.2020 novelliert. Sowohl für die Wohnungseigentümer, wie auch für die Hausverwalter ergeben sich hieraus wesentliche Änderungen. Die jährliche Abrechnung des Hausgeldes und der Rücklagen wurde wesentlich umgestaltet.
Am 1. Dezember 2020 trat die WEG-Reform in Kraft. Mit dem beschlossenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ergeben sich zahlreiche Änderungen in der Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und den Eigentümern. Zum einen wurden die Anforderungen an den professionellen Hausverwalter erhöht, zum anderen wurde aber auch die Position des Verwalters gestärkt. Schließlich handelt es sich bei den verwalteten Immobilien um wesentliche Vermögenswerte der Volkswirtschaft, die erhalten werden sollen.
Eine Konsequenz der langjährigen Niedrigzinspolitik ist es auch, dass viele finanzschwache Familien versuchen, den Traum von der eigenen Wohnung zu realisieren. Zu oft wird die monatlich zu zahlende Miete mit den Raten für den Immobilienkredit verglichen. Die Folge ist, dass Insolvenzverfahren und Versteigerungen von Wohnungseigentum wesentlich zugenommen haben. Diese Entwicklung hat wesentliche Auswirkungen auf Wohneigentumsgemeinschaften. Die offenen Wohngelder der insolventen Eigentümer sind meist uneinbringlich und belasten die Liquidität der Eigentümergemeinschaft. Selbst der Zugriff auf Rücklagen, wenn vorhanden, gelingt nicht, um Hausgeldnachzahlungen auszugleichen. Der Gesetzgeber versucht im Rahmen der Novellierung des WEG, hier mitzuwirken. Es werden höhere Anforderungen an die Hausgeldabrechnung gestellt. Sowohl die Abrechnungsspitzen und mögliche Ausfälle, wie auch die Vermögenswerte müssen jetzt jährlich klarer dargestellt werden. Zusätzlich werden das wesentliche Anlagevermögen und die Heizölrestbestände deutlicher ausgewiesen.
Diese Entwicklungen fordern nun wiederum die Softwareanbieter, weil sie Anpassungen erfordern. Der Verwalter muss weitere Informationen vorhalten und darstellen, die bisher nicht in jeder Software vorgesehen waren. Die neuen Anforderungen des WEMoG scheinen dem Hausverwalter den notwendigen Anstoß zu geben,in das Zeitalter der Digitalisierung einzutreten.
Wesentliche Bestandteile einer Jahresabrechnung:
Zeilenweise werden die Kosten aufgelistet. Diese Kosten werden entsprechend dem Umlageschlüssel auf den Eigentümer umgelegt. Die Summe der anteiligen Kosten ist der Betrag, den der Eigentümer für eine Wohnung jährlich aufwenden muss.
In diesem Betrag ist auch eine Erhaltungsrücklage enthalten, die an anderer Stelle nochmals ausgewiesen wird.
Die genannten Ausgaben werden den monatlichen Hausgeldzahlungen gegenüber gestellt. Dabei ist die Gesamtzahlung des Eigentümers nach Anteil Hausgeld und Anteil Erhaltungsrücklage zu trennen.
Der entstehende Saldo führt zur einer Gutschrift oder einer Nachzahlung für den Eigentümer.
Um das wesentliche Gemeinschaftsvermögen auszuweisen, werden die Daten in einem Inventarmodul erfasst und so jährlich aktualisiert in der Abrechnung dargestellt.
Was bisher fehlte, war die gesamtwirtschaftliche Betrachtung des Objektes. Die Gesamtobjektabrechnung umfasst eben nicht nur die Salden und Anteile des jeweiligen Eigentümers, sondern erklärt die wirtschaftliche Situation des Gebäudes.
Wesentliche Teile sind:
• Geldkonten (Girokonto, Festgeldkonto)
• Kosten (Grundsteuer, Hausmeister)
• WEG-Einnahmen (Sondereinnahme Waschmaschine)
• Rücklagen (Erhaltungsrücklagen)
• Abgrenzungen (Bewertung nicht verbrauchtes Heizöl)
